Zakończenie zebrania. W piątek 19.02.2021 drogą mejlową zostały rozesłane dokumenty po zebraniu: protokół z zebrania, sprawozdanie z działalności Zarządu za rok 2020, protokół z przeglądu rocznego , harmonogram prac oraz kartę do głosowania wraz z planem gospodarczym Zwołanie zebrania jest obowiązkiem zarządu lub zarządcy. – Aktualnie obowiązuje art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej. Jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu Odmowa wydania kopii protokołu z zebrania wspólnoty #22 Post autor: elektryk.sk » 02-05-2012, 15:50 elmaz pisze: Już to kiedyś pisałem, ale powtórzę - często pomaga też pismo podpisane przez zaprzyjaźnionego prawnika czy kancelarię prawną, z adnotacją, że takowa w razie czego zajmie się sprawą w imieniu właściciela. 14-12-2013, 12:58. Avadoro. Stały bywalec. Posty: 1.226. RE: Wspolnota mieszkaniowa - podlaczenie dostawcy internetu do bloku. Podpis jednego z członków zarządu nic nie zmienia, bo (art. 21 uwl): Przepis prawny: 2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. . czwartek, 10 czerwca 2010 Protokół z zebrania rocznego Wspólnoty Mieszkaniowej. Udało się zamieścić skan protokołu z zebrania rocznego Wspólnoty Mieszkańców Dobra 31. Wszystkich zainteresowanych zachęcam do otworzyć dokument kliknij skanie dokumentu niechcący zostały zamienione strony 2 z 3. Mamy nadzieję, że nie utrudni to Państwu lektury. Autor: Jacek o 12:37 1 komentarz: Anonimowy10 czerwca 2010 14:33Gratuluję pomysłu i strony .Wszystko się otwiera .PozdrawiamKrzysztof KozłowskiOdpowiedzUsuńOdpowiedziOdpowiedzDodaj komentarzWczytaj więcej... Ważne : Tworzone przez wspólnoty mieszkaniowe tzw. regulaminy porządkowe w żaden sposób nie mogą nakładać na właścicieli poszczególnych lokali, większych obowiązków niż te, które wynikają z postanowień Kodeksu cywilnego (II CSK 601/08). REGULAMIN WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomości położonej w Krakowie, przy ul....., obejmującej działkę Nr ..., księga wieczysta Nr ..... wprowadzony uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr ................. z dnia ..................... Postanowienia ogólne. § 1 1. Ogół właścicieli położo, których lokale wchodzą w skład nieruchomości nej w Krakowie, przy ul. ........ tworzy wspólnotę Mieszkaniową, zwaną dalej Wspólnotą, o której mowa w ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz. U Nr 80 poz. 803 z 2000 r./ 2. Władzę uchwałodawczą we Wspólnocie stanowią właściciele lokali podejmujący decyzję przekraczające zwykły zarząd w trakcie zebrań ogółu właścicieli – rocznego lub nadzwyczajnych. 3. Dokumentem poświadczającym prawo własności lokalu jest wypis z księgi wieczystej albo umowa notarialna kupna lokalu wraz z zaświadczeniem o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. § 2 Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. § 3 1. Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. § 4 1. Zarządzanie nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali i sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, zostało powierzone ....................................... zwanym dalej Zarządcą. 2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych Współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do kolejnego nabywcy lokalu. 3. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w ust. 1 § 4 niniejszego regulaminu, może nastąpić na podstawie uchwały Właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza. Prawa i obowiązki właściciela. § 5 1. Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości przysługują takie same uprawnienia. Odnosi się to również do ich obowiązków. 2. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej ma prawo korzystania z niej w takim samym zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli. 3. Współwłaściciele lokali są zobowiązani do przestrzegania regulaminu porządku domowego wprowadzonego uchwałą Wspólnoty. § 6 1. Właściciel lokalu ma prawo do czerpania dochodów i innych pożytków z tego lokalu - z zastrzeżeniem, że lokal będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem. 2. Dochody i inne pożytki z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do ich udziałów. W pierwszej kolejności pożytki przeznaczone są na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej. § 7 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. 2. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: a/ wydatki na remonty i bieżącą konserwację; b/ opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu i wody, w części wspólnej, oraz antenę zbiorczą i domofony; c/ ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali; d/ wydatki na utrzymanie porządku i czystości; e/ wynagrodzenie zarządcy; fundusz remontowy Wspólnoty powstaje z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali. Środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą być wykorzystywane na podstawie uchwały Wspólnoty, z uwzględnieniem postanowień zawartych w ust. 8 i 9 § 7 niniejszego regulaminu. 4. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. 5. Wpłat należy dokonywać na rachunek bankowy Wspólnoty albo do kasy Zarządcy. 6. Od zaległości w uiszczaniu opłat, o których mowa w ust. 4 § 7 niniejszego regulaminu, będą naliczane odsetki ustawowe. 7. W przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi oraz opłat wpływających na wysokość kosztów zarządu, opłata należna od właścicieli lokali ulegnie od dnia podwyżek proporcjonalnemu wzrostowi. O każdej regulacji Zarządca powiadomi właścicieli lokali. 8. W przypadku wystąpienia konieczności wykonania prac przekraczających zakres bieżącej konserwacji, Zarządca może samodzielnie podjąć decyzję o wykonaniu robót i pokryciu z funduszu remontowego, z jednoczesnym powiadomieniem właścicieli lokali tworzących wspólnotę. 9. Zarządcy przysługuje prawo zaspokajania z funduszu remontowego wszelkich ciążących na Wspólnocie, jak również na poszczególnych jej członkach, zobowiązań z tytułu wykonywania zarządu. Nie zwalnia to Zarządcy z obowiązku dochodzenia w postępowaniu sądowym zapłaty tych należności, w celu uzupełnienia funduszu remontowego. § 8 1. Na żądanie Zarządcy właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, Ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. 2. Właściciel lokalu ma obowiązek podania Zarządcy swojego adresu do korespondencji. Właściciel, który nie powiadomił Zarządcy o zmianie miejsca pobytu lub adresu do korespondencji, ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą wynikać z braku takiej informacji. Prawa i obowiązki Zarządcy. § 9 1. Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – podejmuje decyzje samodzielnie we wszystkich czynnościach w zakresie zwykłego zarządu. 2. Do podjęcia przez Zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca Zarządcy pełnomocnictwa, w formie prawem przewidzianym. 3. Zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, kierując się dobrem nieruchomości wspólnej oraz interesem wszystkich właścicieli. § 10 1. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: - ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości - przyjęcie rocznego planu gospodarczego - ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu - zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej - udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzaniem tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu - udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej - dokonanie podziału nieruchomości wspólnej - nabycie nieruchomości - wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi, który długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządku domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym - określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez Zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej - ustalenie, w przypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub ich części, kosztów związanych zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną - udzielania pełnomocnictw Zarządcy: · do występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw · do otwarcia rachunku bankowego 2. Do czynności zwykłego zarządu należą wszystkie sprawy z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną nie zastrzeżone do kompetencji zebrań ogółu właścicieli, o których mowa w § 1 niniejszego regulaminu 3. Częścią wspólną nieruchomości są; a/ działka gruntu poza obrysem budynku - droga dojazdowa, drzewa, krzewy, trawniki b/ klatki schodowe, korytarze, przejścia oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz budynku c/ pomieszczenie gospodarcze d/ fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku e/ ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej f/ zewnętrza balkonów i loggii – koszty konserwacji i remontów ich wnętrza obciążają indywidualnych ich użytkowników g/ ściany działowe z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali h/ dach wraz z konstrukcja nośną, rynny obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy oraz drabiny i/ stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami, j/ przewody kominowe /spalinowe i wentylacyjne/ wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych, k/ instalacja centralnego ogrzewania - od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego ciepłomierza służącego do pomiaru ciepła w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, l/ instalacja gazowa – od głównego zaworu w budynku do zaworu na wejściu do kotłowni ł/ instalacja elektryczna – od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokalu, tzw. obwody administracyjne – instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja dzwonkowa m/ instalacja wodociągowa, od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych n/ instalacja centralnej ciepłej wody, od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych o/ instalacja kanalizacyjna, od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdującym się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe p/ instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa – bez urządzeń i osprzętu w lokalach § 11 W zakresie bieżącego administrowania nieruchomością do obowiązków Zarządcy należy w szczególności: 1. Podpisywanie w imieniu Wspólnoty umów na dostawę energii elektrycznej do części wspólnych budynku, wywozu nieczystości stałych, usług kominiarskich oraz innych koniecznych umów, które są niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym 2. Dbanie o porządek i czystość pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz jego otoczenia 3. Ubezpieczenie budynku 4. Przestrzeganie prawa budowlanego w zakresie utrzymania obiektów Budowlanych art. 61, 62, 63 Ustawy Prawo Budowlane 5. Zapewnienie stałego dozoru konserwatorskiego w celu usuwania bieżących awarii urządzeń wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych 6. Rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z ustawą o własności lokali 7. Prowadzenie dla nieruchomości wspólnej odpowiedniej księgowości finansowej zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie 8. Dokonywanie rozliczeń finansowych poprzez rachunek bankowy oraz ze swojej działalności rocznego sprawozdania 9. Do występowania przed sądem i organami egzekucyjnymi, oraz do udzielania pełnomocnictw procesowych w sprawach dotyczących na rzecz i w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej 10. Prowadzenie Ksiąg Obiektów Budowlanych 11. Wykonanie wymogów formalno-prawnych tj. numer NIP, numer REGON, założenie konta w banku Zebrania Wspólnoty § 12 1. Zarządca jest zobowiązany zwołać Zebranie Wspólnoty co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku 2. Przedmiotem corocznego Zebrania Wspólnoty powinny być w szczególności: a/ uchwalenie corocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu b/ ocena pracy Zarządcy c/ sprawozdanie Zarządcy i podjęcie uchwał w przedmiocie udzielania mu absolutorium 3. Jeśli Zarządca nie dotrzyma terminu, o którym mowa w § 12 ust. 2 coroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli 4. W razie potrzeby, zebrania Wspólnoty mogą być także zwoływane na wniosek Zarządcy lub 1/10 ogółu właścicieli, w okresie pomiędzy Zebraniami corocznymi 5. Organizacja zwoływanych zebrań spoczywa na Zarządcy 6. O terminie i miejscu zebrania Zarządca powiadamia właścicieli najpóźniej 1 tydzień przed planowanym terminem zebrania; wraz z powiadomieniem przesyła proponowany porządek zebrania 7. Z każdego zebrania sporządza się protokół. Protokół podpisują: prowadzący zebranie i protokolant. Załącznikami do protokołu są wszystkie dokumenty związane z Zebraniem – zawiadomienie o zebraniu, lista obecności i uchwały 8. Zebranie Wspólnoty uznaje się za uprawnione do podejmowania decyzji, w tym uchwał, jeśli uczestniczą w nim właściciele dysponujący więcej niż 50% udziałów 9. Uchwały są podejmowane na Zebraniu Wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarządcę – w przypadku braku quorum uchwała może być podjęta częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów 10. O terminach indywidualnego zbierania głosów Zarządca ma obowiązek zawiadomić wszystkich właścicieli w sposób zwyczajowo przyjęty; zbieranie głosów powinno odbyć się najdalej w ciągu czternastu dni od daty odbycia zebrania 11. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie, w terminie siedmiu dni 12. W sprawach nie przewidzianych w przyjętym porządku obrad nie można podjąć uchwały Przepisy Końcowe § 13 1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości 2. W sprawach nie uregulowanych w niniejszym regulaminie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Do końca marca wspólnoty mieszkaniowe mają ustawowy obowiązek zwołania rocznego zabrania ogółu właścicieli lokali. Ma ono kluczowy charakter dla funkcjonowania wspólnoty, albowiem w jego trakcie podejmowane są decyzje związane chociażby z ustaleniem planu gospodarczego i opłat na pokrycie kosztów zarządu wspólnoty, czy też udzieleniem absolutorium dla zarządu wspólnoty. Z praktyki wynika, że w dużej ilości wspólnot zebrania roczne właścicieli miały odbyć się dopiero w najbliższych dniach. Obecna sytuacja w kraju i na świecie związana z zagrożeniem zakażenia wirusem SARS-CoV-2 spowodowała jednak, że zebrania są odwoływane i jest pewne, że nie zostaną one przeprowadzone przed upływem ustawowego terminu. Jak uzasadnić odwołanie zebrania rocznego? Czy brak zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali w pierwszym kwartale roku może pociągać za sobą negatywne konsekwencje dla wspólnot mieszkaniowych? Czy wspólnoty mogą podjąć uchwały przewidziane dla zebrania rocznego w innym trybie (tj. poza faktycznym zebraniem właścicieli lokali)? Termin zwołania zebrania Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 Ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nad nieruchomością wspólną powierzono, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Powyższe oznacza, że do dnia 31 marca bieżącego roku we wszystkich „dużych” wspólnotach mieszkaniowych powinno zostać przeprowadzone zebranie ogółu właścicieli lokali. Co prawda literalna wykładania przepisu mogłaby wskazywać, że do końca marca zarząd lub zarządca muszą jedynie „zwołać” zebranie (a nie je przeprowadzić), niemniej tego typu pogląd – w ocenie komentatorów i mając na uwadze wykładnię funkcjonalną tego przepisu – nie wydaje się uzasadniony i może narażać wspólnotę na negatywne konsekwencje (o czym będzie jeszcze mowa w dalszej części). Od wskazanego terminu zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali ustawodawca nie przewiduje wyjątku i przyjąć należy, iż termin ten nie może być modyfikowany. Innymi słowy zwołanie i odbycie zebrania właścicieli w okresie późniejszym oznacza, że bezwzględny obowiązek zarządu lub zarządcy nie został prawidłowo zrealizowany. Odwołanie zebrania z uwagi na stan zagrożenia epidemicznego W ostatnim czasie wspólnoty mieszkaniowe (a właściwie zarządy lub zarządcy w ich imieniu) niejednokrotnie odwołują terminy zebrania ogółu właścicieli lokali powołując się na treść Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz. U. z 2019 r., poz. 433). Należy jednak zauważyć, że sam tekst Rozporządzenia nie daje wprost podstawy do odwołania zebrań wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy ilość uczestników zebrania miałaby przekraczać 50 osób. Zgodnie bowiem z § 9 ust. 1 Rozporządzenia zakazane zostało organizowanie zgromadzeń „w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia24 lipca 2015 r. – Prawo o zgromadzeniach (Dz. U. z 2019 r. poz. 631).” Wspomniany art. 3 ust. 1 Prawa o zgromadzeniach stanowi zaś, że „zgromadzeniem jest zgrupowanie osób na otwartej przestrzeni dostępnej dla nieokreślonych imiennie osób w określonym miejscu w celu odbycia wspólnych obrad lub w celu wspólnego wyrażenia stanowiska w sprawach publicznych.” Niewątpliwie zebranie ogółu właścicieli lokali ze swojego założenia nie jest „zgrupowaniem osób na otwartej przestrzeni” dostępnym „dla nieokreślonej imiennie” grupy. Nawet gdyby jednak przyjąć, że wskazany przepis Rozporządzenia znajduje zastosowanie do zebrań członków wspólnot mieszkaniowych, to wiele wspólnot musiałoby mieć na uwadze treść ust. 2 Rozporządzenia – „zakazu, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się, w przypadku gdy liczba uczestników zgromadzenia wynosi nie więcej niż 50 osób, wliczając w to organizatora i osoby działające w jego imieniu”. O ile zatem odwoływanie zebrań w celu ograniczenia powstawania skupisk ludzi, a tym samym minimalizowanie zagrożenia zakażeniem wirusem SARS-CoV-2 jest działaniem jak najbardziej racjonalnym, powszechnie akceptowanym i zasługującym na aprobatę, o tyle zarządcy i zarządcy wspólnot muszą mieć na uwadze, że działania w tym zakresie nie znajdują jednoznacznego usprawiedliwienia prawnego (wyraźnej podstawy prawnej). Należy o tym pamiętać przy podejmowaniu przez wspólnotę dalszych działań i czynności związanych z normalnym funkcjonowaniem, a także przy ocenie konsekwencji upływu terminu przeprowadzania zebrania ogółu właścicieli lokali. Skutki braku przeprowadzenia zebrania Zebranie roczne ogółu właścicieli lokali ma kluczowy charakter dla działania wspólnoty mieszkaniowej. Z perspektywy każdego właściciela realizuje ono funkcję informacyjną, kontrolną oraz planistyczną. Doniosłość zebrania rocznego jest tym większa, że „minimalny” przedmiot (zakres) zebrania precyzuje sama Ustawa o własności lokali. Zgodnie z art. 30 ust. 2 tej Ustawy, przedmiotem zebrania powinny być w szczególności: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Brak przeprowadzenia zebrania powoduje, że uchwały w ww. zakresie (kluczowym dla działania wspólnoty mieszkaniowej), nie zostaną podjęte. Może to rodzić szereg komplikacji na przyszłość, w krótkiej perspektywie czasu (tym bardziej, że trudno ocenić kiedy obecna sytuacja epidemiczna ulegnie zmianie…). Jak bowiem oceniać ważność i skuteczność rozporządzeń finansowych dokonywanych przez zarząd lub zarządcę wobec braku uchwalenia planu gospodarczego? Czy zarząd lub zarządca będą legitymowani do podejmowania określnych działań, czy też ich działania będą obarczone wadą prawną? Powyższe może stanowić realne zagrożenie, wpływające bezpośrednio na odpowiedzialność zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, a także funkcjonowanie samej wspólnoty mieszkaniowej. Stan wyższej konieczności W celu uzasadnienia decyzji o odwołaniu lub przesunięciu zwołanego wcześniej zebrania właściciel i uniknięcia ewentualnych negatywnych konsekwencji jego braku warto poszukać instytucji natury ogólnej, które zostały przewidziane przez ustawodawcę na tego typu sytuacje dużo wcześniej. Jedną z nich jest instytucja stanu wyższej konieczności. Generalnie o stanie wyższej konieczności możemy mówić wtedy, gdy w wyniku występującego niebezpieczeństwa ktoś dopuszcza się działania bezprawnego dla ratowania dobra oczywiście ważniejszego. Stan ten może wyłączać odpowiedzialność sprawcy. Jednocześnie, abyśmy mogli mówić o występowaniu stanu wyższej konieczności, niebezpieczeństwo musi mieć charakter rzeczywisty (mieć charakter realny a nie jedynie potencjalny) i bezpośredni. W przypadku zebrań rocznych we wspólnotach mieszkaniowych jako działanie bezprawne może być ocenianie odwoływanie zebrań pomimo ustawowego obowiązku i terminu do ich przeprowadzenia. Dobrem ratowanym będzie z kolei niewątpliwie zdrowie i życie ludzi. Przy czym obecna sytuacja – rozprzestrzenianie epidemii koronawirusa i wydanie ww. Rozporządzenia – również uzasadnia twierdzenia, że niebezpieczeństwo ma charakter rzeczywisty i bezpośredni. Możliwość „obiegowego” podjęcia uchwał rocznych Czy wobec braku możliwości bezpiecznego zorganizowania zebrań właścicieli, istnieje możliwość przeprowadzenia zebrania rocznego ogółu właścicieli lokali i podjęcie stosownych uchwał, ale nie w formie bezpośredniej? W wielu wspólnotach mieszkaniowych tego typu propozycje mają miejsce – zarządy lub zarządcy, chcą przeprowadzić zebranie roczne i podjąć wymagane dla tego zebrania uchwały wyłącznie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Poza ryzykiem zagrożeń związanych z bezpieczeństwem, tego typu rozwiązanie budzi również wątpliwości prawne i może wywoływać negatywne skutki dla wspólnot na przyszłość. Wskazuje się bowiem, że w sprawach objętych porządkiem obrad rocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, podejmowanie uchwał wyłącznie w trybie indywidualnego zbierania głosów jest niedopuszczalne. Wobec ustanowionego w przepisie obowiązku zwołania zebrania właścicieli, podjęcie uchwały z jego pominięciem będzie stanowiło naruszenie prawa uzasadniające wystąpienie do sądu z powództwem o uchylenie uchwały (por. K. Osajda, Ustawa o własności lokali. Komentarz, 2019). Pamiętać jednak należy, że wiele wspólnot wcześniej w drodze uchwał wprowadziło szczególne tryby głosowania nad uchwałami (np. głosowanie elektroniczne). Wówczas od zakresu regulacji szczególnej w danej wspólnocie mieszkaniowej i jej prawidłowości będą zależeć możliwości działania w konkretnej wspólnocie mieszkaniowej. *** Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że na pełną aprobatę zasługują decyzje osób zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi, które w trosce o zdrowie i życie mieszkańców, odwołują zaplanowane wcześniej zebrania właścicieli. Pomimo braku wyraźnej podstawy prawnej, takie działania mogą znaleźć uzasadnienie prawne choćby w opisanym wyżej stanie wyższej konieczności. Pamiętać należy jednak, że wyjątkowa sytuacja, w której znajduje się obecnie społeczeństwo nie powinna być podstawą podejmowania działań bezprawnych. Stan zagrożenia prędzej czy później się skończy i pochopne decyzje mogą rodzić dalej idące konsekwencje prawne dla całej wspólnoty mieszkaniowej. We wspólnotach mieszkaniowych rozpoczną się niebawem roczne zebrania. W ich trakcie zapadają najważniejsze decyzje – o wysokości zaliczek, absolutorium dla zarządu, czy też remontach. Kto o tym decyduje i na jakich zasadach? Kto i kiedy zwołuje zebranie? Zebranie roczne zwołuje zarząd wspólnoty, najczęściej za pośrednictwem zarządcy nieruchomości. Zebranie roczne jest obowiązkowe i powinno odbyć się raz na rok – w terminie do końca obowiązkiem spoczywającym na zarządzie wspólnoty lub zarządcy danej nieruchomości jest zwołanie rocznego zebrania członków wspólnoty. Zanim to jednak nastąpi każdy członek wspólnoty musi otrzymać:pisemne zawiadomienie z określeniem daty, godziny i miejsca zebraniaprojekty dokumentów, które zostaną na zebraniu przedłożone, w tym:– sprawozdanie zarządu wspólnoty z prac za poprzedzający rok kalendarzowy (ze sprawozdaniem finansowym)– uchwała udzielająca absolutorium zarządowi za działania w roku poprzedzającym– roczny plan zarządzania nieruchomością w częściach wspólnych na rok bieżący (z określeniem planowanych kosztów zarządu)– inne projekty uchwał (np. zgłoszone przez członków wspólnoty). Tematy obowiązkowe na zebraniu Wspomniana wcześniej ustawa o własności lokali zawiera wykaz spraw, które obowiązkowo powinny znaleźć się w porządku obrad zebrania (art. 30 ust. 2). Należy do nich:uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,ocena pracy zarządu, jego sprawozdanie i podjęcie uchwały o udzieleniu mu spraw, którymi zajmują się właściciele w trakcie rocznego zebrania, nie jest zamknięty i określony przepisami. W porządku obrad mogą znaleźć się więc inne punkty, które są istotne dla członków wspólnoty mieszkaniowej. Najczęściej w trakcie zebrań rocznych podejmowane są więc kwestie dotyczące remontów i inwestycji. Zasady podejmowania uchwał Decyzje we wspólnocie podejmowane są w formie uchwał. Liczba członków wspólnoty mieszkaniowej na rocznym zebraniu nie ma znaczenia. W przypadku, gdy na zebranie przyjdzie garstka właścicieli nie oznacza to, że nie uda się podjąć żadnej uchwały. Uchwały podejmuje się bowiem na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania od drogi podejmowania uchwał decyduje większość głosów – musi ich być ponad 50 proc. udziałów. Nie ma jednak tak, że każdej osobie przypada jeden głos. Głosuje się bowiem udziałami w nieruchomości wspólnej. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości swojego udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej sprzedaży lokalu oraz z księgi wspólnoty, gdy wszyscy właściciele nie stawili się na zebraniu, może brakujące głosy uzyskać w trybie ich indywidualnego zbierania. Chodząc od mieszkania do mieszkania zarząd zbiera podpisy od właścicieli lub dostarcza im się projekt uchwały z prośbą o zwrot z oddanym głosem za lub jest jednak nie tylko głosowanie udziałami. Przepisy przewidują, że właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą zmienić tryb głosowania w danej sprawie i zadecydować, że każdemu z właścicieli przysługuje tylko jeden głos. Przebieg zebrania wspólnoty mieszkaniowej Przepisy nic określają porządku obrad na zebraniu rocznym. Nie narzucają także tego kto je prowadzi, protokołuje, a także jak ma wyglądać protokół i jak przechowywać sporządzoną na zebraniu dokumentację. Ze względów organizacyjnych i formalnych wskazane jest jednak, aby zebranie miało przewodniczącego i może natomiast odbywać się poprzez podniesienie ręki przez właścicieli obecnych na sali, po czym w protokole umieszcza się notatkę z wyników głosowania. Można również składać podpisy pod projektem uchwały i w ten sposób oddawać zanim jeszcze podejmowane są uchwały, na początku zebrania członkowie zarządu informują o swojej działalności w roku ubiegłym, składają sprawozdanie finansowe oraz odpowiadają na pytania właścicieli dotyczące projektów uchwał. Następnie właściciele głosują nad udzieleniem absolutorium zarządowi, a także sprawozdaniem finansowym za poprzedni rok oraz planem gospodarczym na rok bieżący i wysokością opłat na pokrycie kosztów zarządu i zaliczek. Dopiero później podejmowane są decyzje w sprawie pozostałych projektów uchwał dołączonych do porządku pamiętać, że udzielenie absolutorium zarządowi jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem do dalszego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast jeśli absolutorium nie zostanie udzielone to nie jest to równoznaczne z odwołaniem zarządu. W tym celu właściciele lokali muszą podjąć przebiegu zebrania wspólnoty mieszkaniowej decydują dobre praktyki zarządów wspólnot oraz licencjonowanych zarządców. Stąd też w praktyce zebranie przebiega najczęściej w następujący sposób:na przewodniczącego zebrania wybiera się przedstawiciela zarządcy nieruchomości lub członka zarządu wspólnotyprezentowany jest porządek zebraniaprzedstawiane jest sprawozdanie zarządu lub zarządcy za poprzedni rokodczytywane są projekty uchwał (w kolejności zgodnej z porządkiem zebrania)wnioskodawcy i członkowie wspólnoty dyskutują na temat projektów uchwałprzeprowadza się głosowanie (zgodnie z określonym sposobem)informuje się o wynikach głosowania w sprawie uchwałzamknięcie zebrania rocznego Zebranie wspólnot mieszkaniowych w czasie epidemii

protokół z zebrania rocznego wspólnoty mieszkaniowej